楼市预警！限售正式解冻，这10个城市首当其冲
文|凯风
没有买卖，就没有伤害。
两年前，从广州厦门开始，全国50多个城市先后上马“限售”。史上最大规模的“冻房”政策，成为这一轮楼市调控最深的印记。
如今两年过去，第一批限售房已经到期。
这意味着，大量二手房正式“解冻”，陆续获得入市资格，这将对楼市产生多大影响，会不会导致新一轮抛售潮？
01
这10大城市首当其冲
限售，是这一轮楼市调控的标配。
2017年3月24日，厦门率先出台“限售”政策，新购房一律获得不动产登记证2年后方可上市交易，限售由此开启。
随后广州、福州、青岛等地跟进，最终蔓延到全国60多个城市，其中不乏类似菏泽这样的三四线城市。大多数城市限售周期为两年，部分城市为3年或5年。
如今，两年过去，限售即将解冻，这10大城市首当其冲。
其中，厦门、福州、青岛、广州四大城市，作为全国第一批限售之城，目前首批限售已经到期。
在月内，常州、东莞、扬州、海南、济南、保定徐水六地都将触及限售解冻期限。
这意味着，就在本月，将有10大城市限售陆续解冻。
而在5月，嘉兴、南宁、芜湖、徐州都将触及解冻点。到今年10月，除个别限售周期为3-5年的城市外，大多数城市限售都到了解禁周期。
值得一提的是，2018年12月底，山东菏泽已经率先取消限售政策，而当时，菏泽的限售尚未到期。（参阅《取消限售！全国打响松绑第一枪，意味着什么？》）
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限售到期，冲击有多大？
限售解禁，究竟对楼市有何冲击，这要从限售的政策初衷说起。
限售，本意是为“冻房”而来，冰封楼市，锁住流动性。既不允许获利了结，也不允许清盘退出，无论涨跌，这些不动产都不能参与。
这就带来双重效果：在房价大涨之时，它能遏制投机；在大跌之时，也能限制抛售，从而缓解楼市下跌态势。
所以，限售到底会对市场带来何种影响，要看的是市场究竟处于哪一个阶段。
在不同的楼市环境下，限售解禁带来的影响有天壤之别。
在楼市上行期，限售解禁基本不会对市场产生多大冲击；而在楼市下行期，限售解禁，二手房将会大量入市，显然会加速市场下行趋势。
不过，如今的楼市，既非上行，也非下行，而是维稳性盘整。
虽然3月以来，以北京、上海、厦门为代表的个别一二线城市有所回暖，但量能相比过去仍未出现扩张，价格还只是稳中有涨。至于大多数三四线城市，仍在高位盘整，部分城市量价齐跌的下行趋势仍未扭转。
这种背景下，限售解禁，自然会对市场带来一定冲击，从而打乱楼市回暖的节奏。
毫无疑问，投机资金被冰封两年之久，获利了结的驱动十分强劲。
03
广州VS厦门：限售解禁影响几何？
那么，到底有多少房源获得解禁资格？
先说广州，2017年4月-12月，二手房成交量高达8.5万套，一手房成交量也达到6万套。这意味着，未来八个月，广州将有14.5万房源限售解禁，获得入市资格。
而目前，广州每个月的二手房成交量约为7000多套，限售解禁将对市场造成一定影响。
事实上，广州的二手房挂牌量已经出现大幅增加。4月初，广州链家二手房源放盘量突破4万套，而2月初仅为3万套左右，去年10月则是2.6万套左右。
不过，与此同时，广州“317”新政同样满两年，“5年社保限购限制”解禁，部分外来需求被释放，与限售解禁形成对冲。这里的背景是，2017年3月17日，广州升级楼市调控，外地购房门槛从“3年社保”调整为“5年社保”。
再看厦门，2017年3月之后，厦门一二手房成交量全部萎靡不振，整体成交量约为2.4万套左右。
而2019年3月，厦门楼市回暖，成交量不断上行，当月二手房成交量超过4000套。如果厦门能保持如今的市场热度 ，限售解禁带来的短期冲击影响不大。
当然，无论广州还是厦门，抑或其他城市，随着限售盘解禁，未来二手房放盘量还将会继续扩张。
04
哪些城市影响最大？
限售解禁的影响不容小觑，但对不同城市的影响不能一概而论。
有必要指出的是，限售解禁，只是赋予入市资格，至于是否抛售，则要视城市环境和楼市阶段而定。
其一，炒房团向来都有抛售冲动，而无论哪个城市，刚需都不会轻易抛盘。对于在2017年就已经加码限购的城市来说，刚需所占比例一般都会高过外来投资者，这些城市受到限售解禁的冲击也就相对有限。
相反，对于那些以外来投资者为主的城市，限售解禁的冲击可想而知。尤其是炒房团，借助楼市回暖抛售出货，将是大概率事件。
其二，高处不胜寒，2017年房价处于最高位的城市，所受冲击也就更大。越是当初房价处于高位，投资者浮亏越多，抛售的动力也就越大。相反，2017年楼市刚刚上行就加码限售的城市，大多数被冰冻的房子都有浮盈空间，相比在山顶上接盘的购房者，也会相对淡定。
其三，对于除大都市圈外的三四线城市，务必要谨慎。过去在棚改货币化刺激之下，三四线新房价格快速上行，翻倍行情屡见不鲜。但如果未来无人接盘，那么翻倍也只是浮盈，前期涨太多都没有多大意义。对于这些城市，要警惕叠加而至的双重压力：一是棚改新建房上市带来的新增库存，二是二手房抛盘带来的巨大压力。
其四，注意“5年社保限购解禁”与“限售解禁”形成的对冲效应。2017年3月，上海广州等地将限购门槛从“3年社保”升级为“5年社保”，一批购房者被拒之门外。如今，部分购房者已满足限购年限要求，这会对限售解禁形成一定对冲效应。
其五，一二线大抛售的可能性不大。基于2019年稳楼市的政策目标，随着货币宽松和楼市松绑成为主基调，加上一二线局部楼市开始回暖，这一轮限售解禁，整体上不会形成大规模抛售潮。
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『延伸阅读』楼市上半场真的结束了
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